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- – Porto, Matosinhos e Póvoa de Varzim “inacessíveis” na compra: Na Área Metropolitana do
Porto, comprar uma casa de 90 m² é já “inacessível” (>50% do rendimento) no Porto,
Matosinhos e Póvoa de Varzim para uma família média local.
- – Esforço elevado na generalidade da região: Nos restantes concelhos da AMP, a compra exige um
esforço financeiro elevado (34%-50%). Para arrendar, todos os concelhos da região são
“inacessíveis” (>50% do rendimento). - – Casa possível encolhe para menos de 50 m²: Para um esforço considerado sustentável (<33% do
rendimento), uma família pode hoje adquirir entre 40 m² (no Porto) e 65 m² (em concelhos
periféricos) – uma perda de cerca de 30 m² face a 2022. - – Comprar é 31% mais barato que arrendar em Gaia: Apesar da pressão, a compra mantém-se
como a opção relativamente mais favorável em toda a AMP. - – Rendimentos não acompanham subida: Preços e rendas subiram >50% em três anos, contra
18% nos rendimentos.
Na Área Metropolitana do Porto (AMP), o mercado habitacional apresenta um cenário de contrastes: comprar casa mantém-se, em média, mais barata do que arrendar, mas uma habitação de 90m² tornou-se maioritariamente “inacessível” para as famílias de rendimento médio que residem na região.
De acordo com a edição de 2026 do estudo “Acessibilidade à Habitação1” da CENTURY 21 Portugal, o Porto,
Matosinhos e Póvoa de Varzim são já mercados “inacessíveis” para a compra (>50% de taxa de esforço), enquanto nos restantes concelhos a aquisição exige um esforço financeiro elevado (34%-50%). No
arrendamento, a situação é ainda mais crítica: todos os concelhos da AMP são “inacessíveis”.
“Os dados para a Área Metropolitana do Porto ilustram com clareza a progressão da crise. Em três anos, a
compra de uma casa de referência (90 m²) saiu do alcance das famílias médias nas principais cidades da
região e tornou-se um esforço pesado nas restantes. Para arrendar, a situação é de rutura generalizada.
Isto confirma que o desafio habitacional é de dimensão estrutural e que se alastra para os mercados
periféricos das grandes áreas urbanas”, afirma Ricardo Sousa, CEO da CENTURY 21 Portugal.
Análise detalhada da Área Metropolitana do Porto
Na AMP, os rendimentos mensais líquidos situam-se entre cerca de 1.600 euros na Póvoa de Varzim e
1.950 euros no Porto. Contudo, a escalada de preços foi desproporcional: comprar 90 m² custa 324.000
euros no Porto, mas valores entre 180.000 e 240.000 euros em concelhos como Valongo, Gondomar ou
Póvoa de Varzim. No arrendamento, as rendas oscilam entre 900 euros e 1.400 euros.
Entre 2022 e 2025, os preços e as rendas subiram mais de 50% na maioria dos concelhos, enquanto os
rendimentos cresceram apenas 18%. Na prática, isto traduz-se num aumento absoluto do preço de compra
entre 66.000 e 102.000 euros, implicando prestações mensais superiores em 230 a 400 euros. Nas rendas,
os acréscimos rondam os 280 a 500 euros mensais.
O encolhimento da “casa possível”
Perante este cenário, a área habitacional acessível dentro de um orçamento considerado sustentável
(<33% do rendimento) encolheu drasticamente. No Porto, uma família pode hoje optar por apenas 40 m²
para arrendar ou 45 m² para comprar, sem esforço excessivo. Mesmo em concelhos periféricos, as áreas
acessíveis sofreram uma redução média próxima dos 30 m² face a 2022, situando-se agora entre os 55 e
os 65 m².
Apesar da pressão, a análise confirma que a compra se mantém como a opção mais vantajosa em termos
de custo mensal em todos os concelhos da AMP, sendo 31% mais barata do que arrendar em Vila Nova de
Gaia, por exemplo.
Um padrão nacional: litoral em colapso, interior sob pressão
A situação crítica da Área Metropolitana do Porto não é um caso isolado, mas sim o reflexo de um padrão
nacional que atinge com particular força as principais regiões litorais. O estudo revela um Portugal a duas
velocidades, onde a crise habitacional se aprofunda no litoral enquanto o interior resiste, mas sob pressão
crescente.
“Este não é um fenómeno apenas do Grande Porto. A pressão alastrou-se de forma brutal sobre as áreas
metropolitanas de Lisboa, Porto e Algarve. Em 2025, todas as cidades destas três regiões tornaram-se
inacessíveis no arrendamento para uma família média local. Na compra, a situação é igualmente crítica”,
contextualiza Ricardo Sousa, CEO da CENTURY 21 Portugal.
Área Metropolitana de Lisboa: esforço generalizado e área acessível na média da região em
torno dos 45 m²
Na Área Metropolitana de Lisboa, os rendimentos mensais variam aproximadamente entre 1.600 euros
na Amadora e 2.300 euros em Oeiras, mas os preços apresentam diferenças muito mais acentuadas. Lisboa
e Cascais exigem hoje entre 420.000 e 450.000 euros por uma habitação de 90 m², enquanto Oeiras ronda
os 380.000 euros e a Amadora se situa nos 210.000 a 240.000 euros. Nos restantes concelhos, os valores
situam-se, em geral, entre 210.000 e 290.000 euros.
No arrendamento, as rendas tornaram-se mais homogéneas, situando-se entre 1.100 e 1.700 euros, com
apenas o Montijo ligeiramente abaixo dos 1.000 euros.
Desde 2022, preços e rendas aumentaram 40% ou mais na maioria dos concelhos, enquanto os
rendimentos cresceram cerca de 15% – um ritmo três vezes mais lento. Comprar uma casa de 90 m²
implica hoje mais 68.000 a 114.000 euros do que há três anos, o que se traduz em prestações cerca de
300 euros superiores. No arrendamento, os aumentos rondam os 400 euros mensais, contra subidas
salariais próximas de 200 euros.
Como resultado, a maioria dos concelhos da região são hoje “inacessíveis” (>50% de taxa de esforço) para
a compra de uma casa de 90m², com exceção de Alcochete, Barreiro, Montijo e Seixal, que exigem,
contudo, um esforço elevado (34%-50%). Para o arrendamento, todos os concelhos são “inacessíveis”
(>50%)
Dentro de um orçamento considerado “sem esforço” (<33% do rendimento líquido disponível), a área
acessível encolheu drasticamente: em Lisboa, Cascais e Oeiras, comprar permite hoje apenas 35 a 45 m².
Nos concelhos da Margem Sul, a área caiu de 85–95 m² em 2022 para 55–65 m² atualmente.
A análise revela um padrão de exclusão territorial na AML: a cidade expulsa os seus residentes. O critério
de “acessibilidade” (pagar um apartamento de 90 m² com um esforço ≤50% do rendimento) gera um mapa
de três velocidades:
- Zona crítica (centro): Lisboa, Cascais, Oeiras. Inacessíveis às próprias famílias residentes, que
ficam impedidas de comprar na sua própria cidade. A única opção é procurar fora - Zona de tensão (anel intermédio): Almada, Amadora, Odivelas, Loures. Já inacessíveis aos seus
residentes de rendimento médio, tornam-se refúgio para quem foge do centro. São concelhos de
acesso condicionado a rendimentos mais altos. - Zona de oportunidade relativa (anel exterior): Montijo, Barreiro, Seixal, Alcochete, Sintra. São
os únicos concelhos acessíveis à maioria das famílias da AML, incluindo as que são forçadas a sair
do centro. Representam a “válvula de escape” do território.
A AML deixou de ser um mercado único: é um sistema de exclusão territorial progressiva. O centro
económico expulsa residentes para o exterior. Mobilidade residencial forçada, não escolha. O problema
não é financiamento, é falta de oferta compatível com rendimentos.
Algarve: rendimentos mais baixos e pressão externa consolidam a região como a mais
inacessível
No Algarve, os rendimentos mensais rondam 1.400 euros na maioria dos concelhos, atingindo cerca de
1.674 euros em Faro – abaixo dos valores das áreas metropolitanas.
Os preços apresentam uma grande amplitude: Faro e Portimão rondam os 260.000 euros para 90 m²,
enquanto Lagos e Loulé ultrapassam os 300.000 euros, sendo Loulé o mercado mais caro, com cerca de
360.000 euros. As rendas variam entre 1.100 e 1.400 euros, após subidas superiores a 60% em três anos.
Desde 2022, comprar passou a exigir mais 65.000 a 106.000 euros, enquanto arrendar implica acréscimos
mensais de 300 a 570 euros. Os rendimentos, porém, subiram apenas 170 a 240 euros.
Atualmente, comprar uma casa de 90 m² é “inacessível” (>50%) em todos os concelhos do Algarve
analisados, com taxas entre 57% e 87%. Arrendar é também “inacessível” (>50%) em toda a região, com
taxas entre 73% e 96% – os valores mais elevados do país. Apesar disso, a compra tornou-se relativamente
mais competitiva, passando a ser a opção dominante na maioria dos concelhos.
Num cenário de esforço ideal (<33% do rendimento), as áreas acessíveis situam-se hoje entre 30 e 45 m².
Um desalinhamento profundo entre oferta e capacidade financeira
O estudo conclui que os preços das casas praticamente duplicaram nos últimos cinco anos, com uma nova
aceleração de 23,4% em 2025, enquanto os rendimentos cresceram a um ritmo muito mais lento. - Apenas 48% das casas à venda estão no patamar de preço adequado a 77% das famílias
portuguesas (até 330 mil euros). - A oferta concentra-se em segmentos onde só uma minoria consegue chegar.
- A mediana do rendimento disponível ajustado em Portugal (14.446 euros em 2024) fica muito
abaixo da média da UE (21.245 euros) e de Espanha (20.800 euros).
“O problema não é abstrato: é mensurável. A oferta não está alinhada com a realidade económica das
famílias. Isso empurra muitos agregados para taxas de esforço incompatíveis com uma vida estável”,
sublinha Ricardo Sousa.
Soluções estruturais para um problema estrutural
Perante um problema estrutural, só soluções estruturais são eficazes. “Não se trata apenas de construir
mais casas”, sublinha Ricardo Sousa, CEO da CENTURY 21 Portugal, “é onde se constrói, como se constrói
e para quem se constrói”. Para traduzir esta visão em ação, a empresa apresenta um conjunto de medidas
urgentes a implementar de imediato: - Aumentar o parque de habitação social de forma sustentada.
- Revisitar os Planos Diretores Municipais numa escala metropolitana integrada.
- Rever os códigos de construção para agilizar e modernizar o processo.
- Investir em I&D para impulsionar a industrialização da construção.
O diagnóstico operacional revela ainda um desfasamento crítico entre a localização da habitação acessível
e as redes de mobilidade. A expansão forçada da residência para a periferia e para fora dos limites da AML
não foi acompanhada por um desenvolvimento equivalente dos corredores de transporte, em frequência,
capacidade e cobertura territorial. Por isso, as soluções devem integrar de forma imperativa: - Planear a habitação acessível em estreita correlação com os investimentos em mobilidade pesada
(comboio, metro, fluvial), assegurando que os novos polos habitacionais são servidos por redes
eficientes e multimodais. - Adotar uma visão policêntrica e regional no planeamento, reconhecendo que os fluxos casatrabalho já não se concentram apenas no centro histórico de Lisboa, mas dispersam-se por vários
polos (Oeiras/Taguspark, Parque das Nações, etc.). A rede de transportes deve refletir esta nova
realidade.
“Não basta diagnosticar, é preciso agir. Colocamos estes dados à disposição da sociedade e dos decisores,
com a convicção de que a transparência é o primeiro passo para políticas públicas eficazes. Na habitação,
mais do que opiniões, o país precisa de diagnósticos sólidos e de execução consistente numa lógica de
longo prazo para construir cidades sustentáveis, resilientes, acessíveis e inclusivas”, conclui Ricardo Sousa.
Notas metodológicas
O estudo analisou as capitais de distrito de Portugal Continental, bem como os municípios com maior
dinâmica imobiliária nas áreas metropolitanas de Lisboa (Lisboa, Cascais, Oeiras, Amadora, Odivelas,
Sintra, Loures, Almada, Seixal, Barreiro, Montijo e Alcochete), do Porto (Porto, Gondomar, Maia,
Matosinhos, Póvoa de Varzim, Valongo, Vila do Conde e Vila Nova de Gaia) e na região do Algarve (Faro,
Loulé, Tavira, Albufeira, Portimão e Lagos).
O rendimento médio utilizado corresponde ao rendimento bruto declarado deduzido de IRS por agregado
fiscal em 2023, com projeção para 2024 baseada na evolução anual do consumo privado (INE).
Os preços e rendas de referência foram fornecidos pela Confidencial Imobiliário (SIR), considerando
habitações de 90 m² e valores de 2025. Para efeitos de análise no estudo, foi adotada uma taxa de esforço
padrão de 33% do rendimento disponível do agregado familiar, em linha com o referencial considerado
ideal pelas metodologias do Eurostat e da OCDE. De acordo com estas entidades, a afetação de mais de
40% do rendimento familiar a despesas com habitação é entendida como uma situação de potencial
sobrecarga financeira. Ainda assim, reconhece-se que os critérios variam entre países, sendo geralmente
aceite como limite máximo extremo uma taxa de esforço de 50%, como é caso de referência adotada pelo
Banco de Portugal.
As simulações de mensalidade de aquisição foram realizadas com base na plataforma FINANCE 21,
considerando financiamento de 85% do imóvel, prazo de 35 anos, taxa de juro variável Euribor a 6 meses
(TAN conforme condições de 2 e 3 de dezembro de 2025) e dois proponentes com 34 anos. Para
arrendamento, a renda mensal foi calculada multiplicando-se a renda unitária de mercado por 90 m².
Para projeções de adequação da área da habitação ao rendimento, utilizou-se uma escala de 5 m². A
comparabilidade com a edição de 2022 foi garantida através da atualização dos rendimentos e do recálculo
dos indicadores relevantes